İlk Kez Ev Alacaklar İçin Rehber, Üçüncü Bölüme Hoş Geldiniz!
Serinin birinci [LR1] ve ikinci [LR2] bölümlerini tamamladıysanız; finansman, evinizi nasıl bulacağınız, bir emlak danışmanıyla ortaklık kurma ve daha fazlasını ele aldığımız için artık neredeyse profesyonel bir “ilk kez ev alıcısı” sayılırsınız. Bu serinin üçüncü bölümünde, Gary Keller ve Jay Papasan tarafından yazılan Your First Home (İkinci Baskı) kitabında yer alan ipuçlarıyla ev alma bilgi dağarcığınıza katkıda bulunmaya devam edeceğiz.
Teklif Vermek
Piyasa ne olursa olsun, herhangi bir teklifin üç temel bileşeni vardır: fiyat, şartlar ve koşullar (veya Kanada’daki adıyla “durumlar”).
Fiyat: Doğru fiyat, satın almak istediğiniz evin piyasa değerini adil bir şekilde yansıtır. Bu fiyatı bulmak için danışmanınız, istediğiniz eve büyüklük, durum, konum ve olanaklar açısından benzeyen, yakın zamanda satılmış evlerden oluşan bir Rekabetçi Piyasa Analizi (CMA) hazırlayacaktır. Bu kayıtlara aynı zamanda “emsaller” veya “karşılaştırılabilirler” (comps) de denir. En iyi piyasa içgörülerini, aradığınız eve en çok benzeyen evlerden elde edersiniz. Emsal setiniz, rekabetçi bir teklifin temelini oluşturan metrekare başına ortalama maliyeti belirlemenizi sağlayacaktır.
Şartlar: Siz ve satıcı; anlaşmanın ne zaman kapanacağı (tapu devri), satıcının dekorun herhangi bir parçasını (perde veya beyaz eşya gibi) alıp almayacağı ve kapanış masraflarını kimin ödeyeceği gibi birçok ayrıntı üzerinde anlaşmak zorundasınız. (Yine de Kanada’da kapanış masraflarını her zaman alıcılar öder.) Bu faktörlere “şartlar” denir ve bunlar alıcılara ve satıcılara kazanan bir anlaşma hazırlamada ek esneklik sağlar.
Şartlar söz konusu olduğunda, her şeyin pazarlığa açık olduğunu unutmayın. Ancak, farklı pazarların, satıcılardan yapabileceğiniz talep türlerini düzenleyen gayri resmi kuralları vardır. Danışmanınız, satıcının muhtemelen ne bekleyeceğini ve piyasa normlarından sapmanın artılarını ve eksilerini size bildirecektir. Bir gayrimenkul teklifindeki altı temel şart şunlardır: takvim, devredilenler (demirbaşlar), komisyonlar, kapanış masrafları, ev garantisi ve kapora (güvence bedeli).
Koşullar (veya Beklenmedik Durumlar): Bu maddeler, sözleşme yapıldığında var olmayan veya farkında olmadığınız bir sorun varsa anlaşmadan çekilmenize olanak tanır. Sözleşmeyi yerine getirmeniz için gerçekleşmesi gereken herhangi bir olayı belirtirler. Yaygın koşullar şunları içerir:
-
Denetimler (Ekspertiz): Sizi, BÜYÜK sorunlar gizleyen bir ev için çok fazla ödeme yapmaktan korur.
-
Finansman: Bir mortgage (konut kredisi) için uygun görülmemeniz durumunda sözleşmeden çıkmanıza izin verir.
-
Değerleme: Evin profesyonelce değerleneceğini garanti eder ve yalnızca değerleme tutarı en az ev için ödemeyi kabul ettiğiniz tutar kadarsa satın alım yapmanızı sağlar.
Pazarlık (Müzakere)
Siz ve danışmanınız bir sözleşme hazırladığınızda, danışmanınız bunu satıcının danışmanına sunacaktır. Satıcı, örneğin daha erken bir kapanış tarihi ve biraz daha yüksek bir fiyat isteyen bir karşı teklif yazabilir. Sonra değişiklikleri kabul edip etmeyeceğinize veya onların karşı teklifine bir karşı teklif verip vermeyeceğinize karar vermek için top tekrar sizin sahanızdadır. Danışmanınız, satıcının danışmanıyla tüm konuşmaları yürütecek, siz ve satıcı arasında bir tampon görevi görecek ve sizi yüz yüze pazarlıkların stresinden kurtaracaktır.
Siz ve satıcı bir anlaşmaya vardığınızda ve her iki taraf da sözleşmeyi imzaladığında, kapora olarak yazdığınız çek bir emanet (escrow) hesabına yatırılacaktır.
Danışmanınız, satıcının danışmanıyla tüm konuşmaları yürütecek, siz ve satıcı arasında bir tampon görevi görecek ve sizi yüz yüze pazarlıkların stresinden kurtaracaktır.
Ev Denetimi (Ekspertiz) ile Durum Tespitinizi Yapın
Sıradaki adım, bir ev denetimi (teknik inceleme) tamamlamaktır. Bir denetim, hayalinizdeki evin gizli kusurlarını ortaya çıkarır, böylece pazarlık yapmak için satıcıya geri dönebilirsiniz. Tipik olarak satıcılar, sorunları gidermeyi veya onarım maliyetini karşılamak için satış fiyatını düşürmeyi kabul ederler.
Denetim uzmanınızı (müfettişinizi) işe almadan önce, sahiplerin mülkün mevcut durumu hakkındaki bilgilerinin yazılı bir beyanı olan satıcının beyanını (Kanada’da “satıcının mülk bilgi formu” olarak bilinir) inceleyin. Danışmanınız beyanı satıcının danışmanından alacaktır. Satıcının beyanında tam olarak nelerin paylaşılması gerektiğine dair gereklilikler eyaletten eyalete değişir, ancak genellikle büyük onarımlar veya yapısal sorunlar hakkında her türlü bilgiyi içermeleri gerekir.
Mümkünse denetime bizzat katıldığınızdan ve sonrasında denetim raporunu iyice okuduğunuzdan emin olun. İnceledikten ve satın alma işleminizi gerçekleştirmek için nelerin düzeltilmesi gerektiğine karar vermek üzere danışmanınızla ortaklık kurduktan sonra, danışmanınız taleplerinizi nihai pazarlıklar için satıcıya iletecektir.
Denetim ve pazarlıktan sonra, buradan kapanışa kadar olan son birkaç adım – ki bunlar arasında ölçüm, tapu işlemleri ve değerleme yer alır – öncelikle danışmanınız ve kredi vereniniz tarafından halledilir.
